競売・任意売却で自宅を手放さずにすむリースバックとは?

リースバックで自宅を守る

住宅ローンが払えなくなってしまった場合、アンダーローンなら一般売却でローンを完済、

 

これができないオーバーローンの場合は、競売や任意売却になってしまいます。

 

ですが、ここにもうひとつの道「リースバック」というものがあります。

 

このリースバックとは正式にはSale and leaseback(セール&リースバック)といい、賃貸借契約付き売却のことを言います

 

家を売った代金を受け取り、その後は買主に賃料を払ってそのままその家に住むというのがこの仕組みです。

 

また「いったん売却するが数年後には買い戻したい」というような希望がある場合は、買い主との話し合いにより「買い戻し特約(優先権)」付きの契約を組むことも可能です。

 

そんなうまい話が本当にあるのか?と思いますが、これには買い主側にもしっかりメリットがあるので成立しています。

 

ここではこのリースバックについて解説します。

 

 

リースバックの仕組み

リースバックの仕組み

リースバックの正式名称は、先ほどもお伝えしましたが、Sale and leaseback(セール&リースバック)で、買い戻し優先権(買い戻し特約)付きの契約というものになります。

 

本来、住宅ローンを滞納してしまうとその住宅は競売になってしまいます。
この競売を避けるためにその前の段階で金融機関の承諾のもとで一般の売却をするのが任意売却です。

 

この任意売却では自分で買い主を見つけてくることもできますが、基本的には知らない第三者にその住宅は渡ってしまいます。

 

しかしリースバックではそのまま手放すのではなく、その住宅を買った買い主に賃料を払い、賃貸住宅としてそこに住むというものです。

 

所有権は買い主になり、自分のものではなくなりますが、今まで住んでいたその住宅に今度は賃貸物件として借りて住むのです。

 

また、セールスアンドリース、バックという名の示すように、バック=買い戻しができる特約をつけることができます

 

今は賃貸として住みながら将来的にはその住宅をもう一度買い戻すということができるのです。
(これは離婚で住宅を手放す人だけではなく、住宅ローンが支払いができなくなってしまった方の多くの方が利用し始めています)

 

このリーズバックは任意売却のうちの1つという位置づけになります。

 

※アンダーローンの状態だったり、住宅ローンの滞納がなくてもリースバックを引き受けてくれる買い主が見つかればもちろんそれは可能になります。

 

 

リースバックは売却する側には様々なメリットがあります

 

売主側としてはこのリースバックが成立すれば様々なメリットがあります。

 

  • 住宅ローンがなくなる(アンダーローンなら現金も手にできる)
  • 売却したことを周りに知られない
  • 買い戻すことも可能である

 

競売や任意売却のように売却するという情報も外部には出ませんので、そのまま近所に知られることもなく何もなかったように暮らしていくことが可能です。

 

また今度は賃貸物件になるので固定資産税などもかからなくなります

 

もちろんその物件の住宅ローンがなくなりその債務もありませんので、借金もない状態で暮らしていけます

 

そのまま暮らすことができる

 

ただし、一般の賃貸住宅と比べるとデメリットや注意点もあります。

 

  • 賃料の相場が買い主次第なので高くなることがある
  • 買い主の都合で住めなくなる可能性もある
  • 投資目的の買い主を探すことは通常の売却よりもかなり困難

 

リースバックではもう借りる人がはじめから決まっているわけですから、周りの相場に合わせて賃料を調整するわけではありません

 

例えばその対象物件がマンションで同じような状態で貸し出している他の部屋があるとします。
その物件が7万の家賃で一般に貸し出しているのに対し、自分がリースバックで払う家賃は10万以上などというケースも当然あり得るのです。
一般的な家賃相場で考えてはいけないということは理解しておきましょう。

 

また契約の状況にもよりますが、リースバックで住み始めた物件でも買い主の都合で借りられなくなることもあります。
買い主の経済状況が悪化し、その物件を売却するということだってないわけではありません。

 

リースバックとはいっても賃貸契約もあまり長期ではなく通常は2年ごとくらいで結びますので、状況が変わることは当然ある得る話です。
借りる側としてもその家に住まなくなるというような状況も出てくるかもしれないのでこれはお互い様かもしれません。

 

そしてこのリースバックの場合はただの買い主を見つけるのとは違います。
そこを購入し住みたい人を見つけるのではなく、その物件に投資したい人を探すということです。
一般的な顧客を探すのとはかなり勝手がわかるので、普通の不動産の売買情報ではこれは扱っていません。

 

不動産の投資目的の買い主を探す必要があるのです。
ですので、このリースバックの場合は、自分で知り合いに売るというケース以外は、リースバック専門の部門があり投資家を抱えている業者に委託するのが一般的です。

 

とはいっても今までの家に住むことができ、オーバーローンの状態からでも自宅を手放すことができ、住宅ローンもなくなるわけですから、私たちにとってはとてもありがたい自宅の整理方法だといえるでしょう。

 

買い主側にも十分なメリットがあるのがリースバックです

 

「でもこれって売る方にはいいけど買う方には何のメリットがあるの?
ちょっとおかしい気がする」

 

実は私もリースバックの話を初めて聞いたときはこんなふうに思ってしまいました。
おいしい話には裏があるのでは?とやっぱりどうしても思ってしまいますよね。

 

ですが、調べてみるとリースバックは買い主側にとっても不動産投資投資物件としてかなりの魅力がある仕組みだったのです。

 

物件を購入しそれを賃貸で貸し出すという不動産投資をしている方にとっては、購入した物件が空き物件になることを恐れます。
賃料が入らなければ当然収益があがらず投資にはなりません

 

しかし実際にはこういった投資物件を購入してもなかなか部屋が埋まらず、苦労することも多いのが現実です。

 

ですが、リースバックの場合はもうはじめから借主が見つかっています。

 

その不動産を購入したときから確実に賃料が入ってくることがわかっているということになります。
またその家賃(賃料)についても売買の段階で決めることができるので、計算上利益にならない物件ははじめから購入する必要がありません。

 

そしてリースバックの対象になる物件は、競売前の任意売却にかけられる物件です。
ですので売買価格も一般的な相場よりは安くなっています。

 

このように投資家としてはとてもおいしい投資案件がリースバックなのです。

 

投資案件リースバック

 

買い戻し特約、買い戻しの時期は?

 

リースバックのバックは「買い戻し」を意味します。
これがリースバックのもう一つの魅力です。

 

はじめは賃貸で借りて住んでいても、将来的に自宅を買い戻すことができるという特約をつけることが可能です。
買い戻し特約とは、不動産の売買が行われてから一定期間を経過した後に、売主がその不動産を買い戻すことができるという特約で売買契約時に結びます。
これは口約束などではなくしっかり契約上で特約をつけておかなければ、買い主が将来的に「やっぱり売らない」といってしまえばそれで終わりです。
ですので特約としてしっかり契約時に約束をしておく必要があります。

 

この特約は民法の579条で定められている立派な法律です。
民法579条

 

その期限は最長で10年と定められています。
特別に期限の取り決めをしていない場合は5年になります。

 

ただし、リースバックを行った売主は10年の間に買い戻すことができるのか?というとかなり難しい状況かもしれません。
またリースバックは任意売却のひとつですから金融事故としてブラックリストに載っています
ですので5年〜7年は新しいローンは組めません。

 

リースバックの場合はこのように10年という買い戻し特約の最長期間が切れてしまう可能性が高いことなどもあり、今は民法上の「買い戻し特約」は使わず、「再売買の予約」という契約をすることが多くなっています
この再売買の予約の場合は買い戻しの期限は両者で自由に決めることができます。
また買い戻しの金額等についても自由に契約ができます
(民法では買い戻しの金額も「最初の代金と契約の費用との合計を超えることができない」と定められています)

 

買い戻し特約とは?

 

リースバックを行うなら大手の専門会社に依頼するのがベスト

 

リースバックは一般の買い主ではなく投資家を見つけるわけですから「ちょっと駅前の不動産屋で聞いてみてみる」というわけにはいきません。

 

ハウスバックを専門で扱っている会社や専門の部門のある大手のしっかりした会社に依頼するのが一番です。

 

一般売買ではなく投資案件としての買い取りですので、買い主がそこに住むわけではありません。

 

買い主探しは全国が対象になります。ですのでできるだけ多くの情報や多くの投資家の顧客を持っている会社がいいでしょう。

 

繰り返しになりますが、基本的にリーズバックは任意売却のひとつです。
ですので買い主をゆっくり探している猶予はありません
時間がかかれば競売になってしまいます。
(「競売開始決定通知」がきてから約半年で競売は進んでしまい落札されてしまうでしょう)

 

 

ですのでリースバックは、信頼でき多くの顧客を持っている大手のサービスが一番おすすめだといえるでしょう。
任意売却もリースバックも金融機関の承諾の上で売買金額が決定します。
この交渉力も大手ならでは交渉力が生きてくるのです。

 

 

その中でも特におすすめしたいのはこちらのハウスドゥです。

 

ハウスドゥ公式サイト

ハウスドゥは東証一部上場の業界でも先頭をいく信頼できる会社です。
全国に支店を持っています。

 

またハウスドゥの場合は買い主を探すのですなく、ハウスドゥ自体が買い主となり物件を買い取ってくれます
ですので結論がすぐに出ますし、実行までもすぐです。
最短では5日でリースバックを実行できることもあります。

 

年間の問い合わせも11,000件以上となり、様々な案件に対応してくれるので、複雑な離婚案件でも専門家が相談にのっってくれます。

 

近所に全く気がつかれることなくハウス・リースバックを成功させることももちろん容易に進めてくれます。

 

任意売却と同様、リースバックも詐欺的業者もいます。ここは安心でき、動きの速いハウスドゥにまずは相談してみるといいと思います。
(テレビなどでも紹介されている安心の企業です)

 

 

 

リースバックとリバースモーゲージとのとの違い

 

少し不動産のことを知っている方ですとリースバックの話を聞いて「リバースモゲージ」というものを思い出したかもしれません。

 

このリバースモーゲージもリースバックと少し似ているのですが仕組みとしては大きく異なります。

 

リースバックは自宅を売却して所有権は手放し、賃貸としてその住宅に住み続けるというものですが、リバースモーゲージは自宅を担保にして金融機関からお金を借り、契約期間終了後に(または死亡後)自宅を売却して一括返済することをいいます。
ですのでリバースモーゲージはどちらかというと老後手持ちのお金があまりないときなどに、この仕組みを使い手元に現金を残し、死後にその住宅で返済するというような使われ方をします。
今回のような離婚での自宅の処分の方法としては借金がのこるだけで解決にはならないのでこちらは使われないと考えた方がいいでしょう。
不動産担保ローンとも少し異なり、不動産活用ローンというような呼ばれ方をします。

 

 

オーバーローンで住宅ローンを終わりにしたいなら

 

以上、前ページから競売、任意売却、そしてここではリースバックについて詳しく解説させていただきました。

 

アンダーローンでしたら売却すれば住宅ローンからは解放されます。
しかし、オーバーローンの場合はこのように売却したくても簡単にはできないということはきっとわかってもらえたと思います。

 

しかし、離婚後住宅ローンがそのまま残ってしまうというのはどちらが払っていくにしてもなかなか大変な問題です。

 

オーバーローンでもなんとか手放す方針で行くのか、それともそのままローンを払っていくのか、これは離婚時にしっかり決めておくべきことです。

 

 

以上、【離婚と住宅ローン】持ち家を売る(売却)場合の問題点ということでアンダーローンで売却する場合オーバーローンになってしまう場合について解説してきました。

 

様々な問題点や解決方法などが少しわかっていただけたらうれしいです。

 

 

売却せずにどちらかが住み場合についてはこちらで解説しています。

 

売却の際の問題点の解決に

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