離婚後自宅を売却せずに夫が住む｜連帯保証・連帯債務の問題について

婚姻時に取得したマイホームを離婚時に売却せずにそのまま夫側が住宅ローンを払いその家に住むというケースもあるでしょう。

 

もしくは自分が住まなくても賃貸として貸し出すということもあるかもしれません。

 

夫の名義の不動産で夫がそのまま住宅ローンを支払う。
この場合は問題がないように見えますが、実は絶対に確認しておかなければならないことがあります。

 

それは連帯債務・連帯保証の問題です。

 

この2つの問題もあやふやなまま離婚してしまったことにより、お互いに大きなトラブルに見舞われることがあります。

 

 

「夫が住宅ローンを今後も払っていく、妻はそこには住まないので今後この住宅とは関係がない」

 

となっていても、この連帯債務や連帯保証が残っていると妻側も完全に住宅ローンという債務から自由になったわけではありません。
この問題はかなりあとあと大きなトラブルになります。

 

妻側だけではなく、夫側にも不利益になる問題も発生します。
しっかり確認し問題は早期に解決しておきましょう。

 

ここではこの連帯債務・連帯保証について解説していきます。

 

連帯保証・連帯債務って何？

 

住宅を購入するために住宅ローンを借りる際は、その人の収入によって借り入れできる限度額が変わってきます。

 

最近は共稼ぎの家庭も増えていることから、夫だけではなく夫婦の収入を合算して借入額を増やすことが多くなってきました。

 

このように収入を合算して借入限度額を上げてローンの申し込みをするときには「連帯債務」、「連帯保証」、そしてもうひとつ「ペアローン」のどれかが使われます。

 

いずれも収入合算のためのものなのですが、それぞれに責任の範囲が違います。

 

簡単にまとめると

 

 

 

 

ということになります。

 

連帯債務と連帯保証は、それぞれことちらで自由に選べるというものではなく、どこの金融機関で住宅ローンを組むかで決められています。
連帯債務を使うのはフラット35と一部の銀行のみです。
ほとんどの金融機関では連帯保証を使います。

 

似たような名前の連帯債務と連帯保証ですが、責任の範囲はかなり変わります。
そしてどちらもそのままでは大きな問題につながる可能性があるのです。

 

 

 

もし夫が住宅ローンを滞納したら？

 

夫が住宅ローンをそのまま払い、そのままその住宅で暮らす場合、もう妻側には何も関係がないように思えますが、もし夫が住宅ローンを滞納したらどうなると思いますか？

 

住宅ローンが結婚時のままで妻の連帯債務や連帯保証がついたままだったらどうなるでしょうか？

 

連帯債務の場合は？

 

連帯債務がついたままの場合は同じように債務を負っていますので、妻側にも支払いの責任が同時に生じてきます。
「それは離婚調停の際に夫が払うという約束で」といっても全く効力はありません。
金融機関との契約と離婚調停での取り決めは無関係です。

 

ですので、夫が住宅ローンを滞納すると妻も同じく滞納したことになります。

 

そしてそのまま支払わなければ支払い義務違反になり、競売にかかった時にはもう自分もブラックリスト入りになってしまいます。
ブラックリストに載れば数年は新しいローンも組めませんしクレジットカードも組むことはできません。

 

また連帯債務の場合は妻側も同様に債務を負っている＝借金（ローン）があるということです。
ですので妻が新しく車や住宅のローンを組もうとしても限度額ではじかれてしまいローンが通らない可能性は十分にあります。

 

このように連帯債務を負ったまま離婚をしてしまうと、持ってもいない住んでもいない住宅のローンにずっと苦しまされることになります。

 

連帯保証の場合は？

 

連帯保証の場合は連帯債務のように夫と同様の債務を負うわけではありませんが、やはり夫が住宅ローンを滞納した場合には妻に支払いの義務が生じてきます。

 

連帯保証人は元の債務者（ここでいう夫）が支払わない場合はその債務を肩代わりしなくてはならないのです。

 

これは夫側に財産があるなしにかかわらず、払わなければ連帯保証人に請求するということになってるので、この時点で妻側の債務になってしまうのです。

 

この連帯保証については不動産登記簿謄本には記載がありません。
ですので自分が連帯保証人になっていたかどうかも忘れている方が本当に多いのです。

 

そして離婚後何年もしてから急に連帯保証人としての債務を請求されたということもよくある話なのです。

 

 

 

連帯債務・連帯保証はどすうれば外れるの？

 

連帯債務や連帯保証の問題をクリアにするためにはどうしたらいいのでしょうか？

 

この場合はどちらも住宅ローンを借りている金融機関に「離婚をしたので連帯債務(連帯保証）を抜いてください」といっても通ることはありません。
金融機関にとっては離婚と住宅ローンは無関係です。
1人の収入では借りれなかった分の住宅ローンを連帯債務や連帯保証というシステムを使って組むことができたわけですから、簡単に1人分にするというわけにはいきません。

 

連帯債務の場合は借り換えが現実的です。
その時点の住宅ローンの残債がどのくらいなのかで借り換えの成功率は変わってきますが、連帯債務にはならない銀行で新しく夫のみの名義で住宅ローンを組むことになります。

 

連帯保証の場合は住宅ローンの名義は夫ですから、借り換えまではしなくても連帯保証人である妻と同等の支払い能力のある別の連帯保証人をたてることで認められるかと思います。
夫側の親などを新しく連帯保証人にするということです。

 

 

ペアローンの場合はそれぞれがローンを組んでいる形なので、さすがに見落としはないと思います。
もう住まない住宅のローンを引き受けたまま離婚をする必要はないので（特別な事情がない以上）、この場合も夫が妻の分の住宅ローンを新しく引き受ける形の借り換えが必要になるでしょう。

 

ペアローンの1つの名義は妻のままで実際は夫が払うというのもあるかもしれませんが、こちらもトラブルの元。
妻が払わない、夫から住宅ローン分の振り込みがこないなど夫婦のどちらにとっても不安要素は残したままです。

 

やはり離婚時にきれいにしておくべきです。

 

 

不動産の所有権は誰のものになっているか

 

住宅ローンの連帯債務・連帯保証の問題の他にもうひとつ確認しておかなくてならないことがあります。
それは不動産の所有権（名義）は誰のものになっているかということです。

 

通常の場合不動産の所有権はその不動産に対し資金を出した人の名義になります。
まだ払い終わってない住宅ローンもそれに含まれますので夫が全額夫名義で住宅ローンを支払っている場合はその不動産は夫の名義になっているはずです。

 

しかし、頭金を妻側が出している場合は100％夫の名義ではありません。

 

妻が支払った分は妻の持ち分として所有権も登記されます。

 

住宅ローンが夫の名義ではなく連帯債務で二人の責務になっている場合は持ち分は半分ずつになります。
ペアローンで夫が2,000万、妻が1,000万のローンを借りている場合は夫の持ち分が3分の2、妻の持ち分が3分の1になります。

 

連帯保証の場合はローンの名義は夫だけので（頭金の分を計算しなければ）100％が夫の名義になっているはずです。

 

 

このように不動産は誰がどれだけお金を出したかで持ち分（所有権の割合）が決まります。

 

1つの不動産対し、夫婦の両方に持ち分がある場合、その物件は共有名義の物件ということになります。
所有権が単独ではなく、2人になっているということです。

 

不動産の名義と住宅ローンの名義はまた別のものです。
この所有権は登記簿謄本にしっかり記載されています。

 

 

妻が住む場合のところでも解説しましたが、住宅ローンの名義の変更は金融機関との話し合いで行われますが、不動産の所有権の名義は法務局で所有権移転登記をします。
司法書士に依頼するだけでこの名義は変更できます（司法書士に頼まず自分で行うこともできます）。

 

手続きだけのことですので住宅ローンの名義変更などに比べればずっと簡単です。

 

また不動産の名義を変更する場合、財産が動くわけですから贈与になるのですが、婚姻時には2,000万円までは課税はされませし、離婚後でしたら財産分与になるので課税の対象ではなくなります。

 

 

 

共有名義のままでは夫側にも不利益が

 

不動産は共同名義の場合はそ共有者全員の承諾を得ないと売却ができません。

 

夫が住宅ローンをしっかり払い終えたり、もしくはアンダーローンになり売却しようと思っても、自分一人の決断では売ることができないというわけです。

 

「住宅ローンを払ったのは俺だ！」といっても無駄です。わずか10分の1でも妻の持ち分が残っていれば承諾を得ない限り売ることはできません。

 

離婚時はそれなりに円満な離婚であってもその後どうなるかはわかりません。
疎遠になり連絡がつかなくなったり、反対に恨み増し売却の許可をわざともらえないなどということも100％ないとは言えません。

 

ですので夫が自分でその家を所有していくなら所有権のことはしっかり自分のものにしておきましょう。

 

このトラブルもとても多い事例です。

 

 

夫がそのまま住み続ける場合にするべきことのまとめ

 

以上が夫がそのまま住宅ローンを払いながら住む場合についての問題点になります。

 

このケースの場合は

 

 

が必須です。

 

夫側も妻側もこの点はしっかりお互いに不利益にならないように確認しておきましょう。

 

 

連帯債務を外し夫だけの名義に変更するのは借り換えになります。

 

妻の名義で借り換えるときよりは難易度は低いと思いますが、それでも連帯債務や連帯保証などの問題も同時にクリアしていかなくれななりません。
仕事などで忙しくなかなか借り換えが進まないということもあると思います。
金融機関が平日の3時までしか営業していないのでその点でもなかなか進捗しないということもあるでしょう。

 

ですので、ここでも住宅ローンコンサルタントの相談を受けることはおすすめです。

 

離婚と住宅ローンの問題はこちらの「離婚・住宅ローン対策センター」がやはり一番だと思います。