【離婚と住宅ローン】持ち家を売る（売却）場合の問題点

 

婚姻中に取得したマイホーム、この住宅を離婚の時にどうするのか。

 

大きくは

 

• 自宅を売却する
• そのままどちらかが住み続ける

 

になりますが、ここでは売却する場合の問題点について解説します。

 

 

 

まず離婚時に自宅を売却しようと思った場合、住宅ローンの残高がどのくらい残っているのかが一番の問題点です。

 

住宅ローンの残高が、売却できる金額よりも下のあることを「アンダーローン」の状態といいます。

 

反対に自宅を売却して手元に入る予定の代金が残っている住宅ローンに満たない場合を「オーバーローン」の状態といいます。

 

 

 

このどちらかであるかによって大きく変わってきます。

 

 

アンダーローンの場合はどうなる？

 

まずアンダーローンの場合は、自宅を売却しその代金で住宅ローンを完済すればほぼ大きな問題はありません。

 

あとはどれだけ高く売るかということだけが重要になってくると思います。

 

 

 

• どうやってその住宅を高く売るのか？
• また売却してローンを返して残ったお金はどうなるのか？

 

などについてはさらに詳しくアンダーローンについてのページで解説します。

 

 

 

 

オーバーローンの場合の問題点は？

 

問題なのはオーバーローンになってしまう場合です。
オーバーローンとは債務超過のこと。

 

この場合は、自宅を売却しても足りない分のお金を他に用意しなければ売買そのものができません。

 

現金で用意するなり、他で借り入れを起こすなどしてでもその差額分を用意しないと売却はできないのです。

 

 

売却ができないのですからオーバーローンの場合は、そのままどちらか（もしくは2人）がそのまま住宅ローンを払い続けていかなくてはなりません。

 

これを滞納してしまうと「競売」にかけられ、自宅は第三者の手に渡ってしまいます。

 

ただし、競売にかけられる前に「任意売却」という方法で金融機関と相談の上で売却できる可能もあります。

 

また新しい形として「リースバック」という方法も注目されています。
これは自宅を売却しますが、買主に賃料を払って今度は賃貸住宅としてその家に住むというものです。

 

オーバーローンになってしまう場合の様々な問題、

 

• 競売の仕組み
• 任意売却の話
• リースバックとは？

 

についてはさらにオーバーローンについてのページで解説しています。

 

 

実際にはオーバーローンになってしまうケースが多い

 

 

離婚して持ち家を売却する場合、アンダーローンの状態で収まってくれれば問題はあまりないのですが、実際にはオーバーローンになってしまうことが多いようです。

 

購入時に余程頭金を多くいれたというのでもない限り、新築で住宅を建てて返済を開始してから10年くらいではまだまだオーバーローンになっています。

 

中古住宅ですとアンダーローンで収まることが多いのですが、新築住宅の場合は、建築時に新築としてのプレミアム価格が上乗せになるので、一般的な評価価格よりも高くなっています。

 

 

この評価価格でローンの上限が決まりますので、住宅の購入計画を立てている時には、市場の相場よりも多く借り入れを起こしていることがほとんどなのです。

 

マイホーム購入時は夢もありますし、月々の返済額が支払える範囲なら限度額のギリギリまで借りてしまうことが多いと思います。

 

 

 

新築の時の価格はプレミアム価格で評価されているため、少しでも住んでしまうと中古となり価値は一気に下がります。
売却価格は「え？これだけ？」となってしまうことが多いのです。

 

ただし、これは建物場合の話。

 

土地はその時の相場によって大きく価格が変動します。
ですので建物の価格が下がっても、土地の価格が上がっている可能性もあります。

 

離婚時はいろいろ他にも問題が山積みですが、なんとか自宅がいくらで売れるのかについてはしっかり査定をしてもらって、妥協しないで出来るだけ高く売る戦略を立てていきたいものです。